Kinnisasja käibemaksuga maksustamise KOLM PÕHILIST REEGLIT (üldiselt ja lühidalt):

• Maksuvaba käive – PÕHIREEGEL: Kinnisasi on maksuvaba käive. 

Näiteks müük ja rent (käibemaksuga ei maksustata kinnisasja või selle osa võõrandamist)

• Maksustatav 20% – ERANDKORRAS. 

Näiteks ehitusmaa või kui on tegemist maaga, mille peal on uus ehitis – sundkorras 20%ga

Lisaks kui on vana hoonet oluliselt parendatud – sundkorras 20%ga ( 110% reegel – parendusi on tehtud nii palju, et muutub praktiliselt uueks)

• Valikuline õigus maksustada – Muidu kinnisasi on maksuvaba aga müüja võib vabatahtlikult maksustada käibemaksuga. Siinkohal võibki tekkida küsimus, et miks peaks keegi tahtma tehingut maksustada vabatahtlikult? 

Vastus on lihtne: seda tehakse just seetõttu, et ainult sel juhul saab ostes sisendkäibemaksu maha arvata ehk kui ostetakse käibemaksuga, siis tuleks müüa ka käibemaksuga – ostes saab sisendkäibemaksu tagasi küsida ja müügipuhul peab maksma. 

Kui aga ostult ollakse eelnevalt sisendkäibemaksu tagasi küsinud ja müüakse maksuvabalt, siis tuleb ka sisendkäibemaks tagasi maksta.

Kuigi 3 põhireeglit on kirja pandud, siis sellest kindlasti ei piisa, sest erisusi ja nüansse on palju. Järgnevalt vaatamegi üle mõned põhilised küsimused, mis tekivad seoses kinnisvaraga:

1. Millal tekib seoses kinnisasja müügiga käibemaksukohuslasena registreerimise kohustus?

Kui ettevõtja, kes ei ole registreeritud käibemaksukohuslasena ostab ehitiseta krundi või muu kinnisasja edasimüügiks tavapärase äritegevuse käigus, siis see tähendab, et see tehing EI VASTA kinnisvarainvesteeringu määratlusele Raamatupidamise Toimkonna juhendis RTJ 6. Selle müügitehinguga läheb maksustatav käive üle 40 000 euro ( käibemaksukohuslaseks registreerimise piirmäär on 40 000  eurot aasta algusest arvates) ehk ettevõttel tekib kohustus registreerida käibemaksukohuslaseks.

Näiteks: 

• Ettevõttesse on ostetud maa, mida ettevõte on seni kasutanud oma otstarbeks, kuid nüüd otsustab müüa. (Ei kajastata kui kinnisvarainvesteering vaid hoopis varudena)

• Kui ettevõttesse ostetakse maa ja hooned, mida ettevõte kasutab enda majandustegevuses  – ei ole kinnisvarainvesteering vaid vara, mida kajastatakse nagu tavalist materiaalset põhivara. (Ei kajastata kui kinnisvarainvesteering vaid hoopis varana)

Kui aga kinnisvarainvesteering VASTAB RTJ6 järgi põhivara määratlusele, siis selle müügitehinguga toimub põhivara võõrandamine, mis ei tekita käibemaksukohustust ehk Maksu- ja Tolliameti andmetel piirmäära hulka ei arvata põhivarana kasutuses olnud kauba võõrandamist.

Näiteks: 

• Ettevõte on soetanud maa või hoone, mida hoitakse renditulu teenimise eesmärk ja mida ei kasutata muus majandustegevuses. (Kajastatakse kui kinnisvarainvesteering)

Kokkuvõtvalt võib öelda, et registreerimiskohustus tekib müügipuhul siis kui ettevõtte arvel olevat maad või hoonet kasutatakse oma otstarbeks või majandustegevuses. Sel juhul ei ole tegemist kinnisvarainvesteeringuga vaid ettevõttes arvel olevate varude kasutamisega. Müügi puhul tekib käibemaksukohuslaseks registreerimiskohustus.

Käibemaksukohuslaseks registreerimiskohustust ei teki kui ettevõttes arvel olevat maad või hoonet hoitakse renditulu teenimise eesmärgil ja ei kasutata muus majandustegevuses. Müügipuhul ei teki registreerimiskohustust.

2. Millal on käibemaksu lisamine kohustuslik, millal valikuline ja millal käibemaksu ei tohi lisada?

Kõigepealt vaatame, millal on kinnisvara müügile käibemaksu lisamine kohustuslik:

Uue kinnisvara müük (mida ei ole kasutatud) on ALATI 20% käibemaksuga maksustatud. Olenemata sellest, kas müüakse korterit, elumaja või äripinda või kui müük toimub enne reaalse kasutamise algust, siis tuleb müügihinnale lisada käibemaks.

Oluliselt parendatud kinnisasja müügi hinnale tuleb lisada ka käibemaks. See tähendab, et kui oled soetanud kinnisvara, seda renoveerinud nii, et selle parendamiseks tehtud väljaminekud ületavad 110% ostuhinnast, loetakse seda oluliselt parendatud kinnisasja nagu uueks kinnisasjaks –  müügile tuleb lisada käibemaks. Selleks, et tulevikus vältida võimalikke tekkivaid probleeme on oluline ostmise hetkel lasta kinnisasi ära hinnata. Kindlasti on oluline arvesse võtta, et summat 110% ostuhinnast vaatavad hindaja ja maksuamet erinevalt. Näiteks kinnisasja hindaja vaatab maja koos maa hinnaga. Maksuamet aga vaatab maja ilma maa hinnata. 

Krundi müük on käibemaksuga maksustatav juhul, kui tegemist on ehitusmaaga. Ehitusmaana käsitatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduse tähenduses sellist kinnisasja, millel ei asu ehitist, välja arvatud tehnovõrku või -rajatist ja mis on projekteerimistingimuste, detailplaneeringu või riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringu kohaselt ehitamiseks kavandatud või mille kohta on esitatud ehitusteatis või mille katastriüksuse sihtotstarve on üle 50 % elamumaa või ärimaa või need ühiselt.

Siinkohal tasub tähele panna, et kui ehitusmaal on hoone (näiteks alajaam), mida saab kasutada, siis sel juhul ei tohi maa müügile käibemaksu lisada. Ostja ei saa ka tagasi küsida. Kui aga ehitusmaal on rajatis (näiteks tuulik), siis on käibemaksuga maksustatav.

Kokkuvõtvalt võib öelda, et kinnisasja müügile tuleb KINDLASTI lisada käibemaks kui on tegemist kas uue kinnisvara müügiga (mida ei ole kasutatud), oluliselt parendatud kinnisasja müügiga (parendused ületavad 110 % ostuhinnast) või kui on tegemist krundi müügiga, mida käsitletakse ehitusmaana.

Nüüd vaatame, millal on kinnisvara müügile käibemaksu lisamine vabatahtlik:

Kasutatud mitteeluruumi müügi korral on võimalik valida, kas lisada müügihinnale käibemaks või mitte. Otsuse tegemisel tuleks lähtuda sellest, kas kinnisasja ostmisel ja renoveerimisel on sisendkäibemaks tagasi küsitud ja millal ning milleks ostja plaanib kinnisasja kasutada. Kui kinnisasi on ostetud koos käibemaksuga vähem kui 10 aastat tagasi või tehtud selle aja jooksul olulisi investeeringuid, millelt on sisendkäibemaksu tagasi küsitud, on müüjal kasulik müügihinnale käibemaks lisada. Kui ostja on käibemaksukohustuslane ja kavatseb kinnisasja kasutada maksustatava käibe tarbeks, siis on ostjale see otsus neutraalne. Kui ostja kavatseb kinnisasja kasutada maksuvaba käibe tarbeks, siis tema ostuhinnalt käibemaksu tagasi küsida ei saa ja kinnisasja ostuhind muutub tema jaoks 20% kallimaks.

Siinkohal on oluline märkida, et kasutatud mitteeluruumi müügihinnale käibemaksu lisamisel tuleb sellest eelnevalt maksuametit teavitada. Teavitamine peab olema kirjalik (näiteks e-maili teel, kirja teel). Ostja võiks küsida müüjalt kinnitust, et selline teavitus on tehtud. Selleks võib küsida koopiat teavitusest või panna notariaalsesse müügilepingusse kinnitus maksuameti teavitamisest. Ostja seda ise kontrollida ei saa.

Kokkuvõtvalt võib öelda, et kasutatud mitteeluruumi müügi korral on võimalik valida, kas lisada müügihinnale käibemaks või mitte. Otsuse tegemisel tuleb lähtuda selles, kas ostuhetkel küsiti sisendkäibemaks tagasi või mitte. Kindlasti tasub meeles pidada, et kasutatud mitteeluruumi müügihinnale käibemaksu lisamisel tuleb sellest eelnevalt teavitada ka maksuametit. 

Nüüd vaatame, millal kinnisvara müügile käibemaksu lisada ei tohi:

Kasutatud eluruumi müük on alati maksuvaba käive.  Siinkohal tuleks kõigepealt teha selgeks, et kas tegemist on eluruumiga. Seda saab otsustada lähtuvalt ehituslikust kasutusotstarbest ja ehitusregistri andmetest. Näiteks: külaliskorter võib ehitusregistris olla arvel nii eluruumina kui ka äripinnana.

Korteri üürile andmine eluruumina on maksuvaba käive ja üürile käibemaksu lisada ei tohi. See kehtib kõigile lepingutele, mis on pikemad kui 3 kuud. Sellisel juhul ei tohi korteri ostult käibemaksu tagasi küsida, samuti ei tohi käibemaksu tagasi arvestada korteri tarbeks soetatud asjadelt ja teenustelt.

Kokkuvõtvalt võib öelda, et kui uue eluruumi müügi puhul peab alati lisama käibemaksu, siis kasutatud eluruumi müügil ei ole käibemaksu lisamine lubatud. Samuti on korteri üürile andmine eluruumina maksuvaba käive – see tähendab et käibemaksu üürile lisada ei tohi.

3. Mis saab siis kui ettevõttel on nii maksustatav käive kui ka maksuvaba käive?

Kui ettevõttel on maksustatav käive (nt teenuste osutamine) ja investeeringuna lisandub korteri üürile andmine eluruumina (maksuvaba käive), läheb käibemaksuarvestus keeruliseks. Siis tohib käibemaksu tagasi arvestada vaid osaliselt, valides näiteks proportsionaalse meetodi. Üldiselt on siiski lihtsam erinevad tegevused hoida eraldi ettevõtetes.

Kinnisasja pöördmaksustamine ja käibemaksu korrigeerimiskohustus

Vabatahtlikku maksustamist on võimalik rakendada kinnisasja (v.a. eluruum) müügi ja rendi korral, kui nii müüja kui ka ostja on Eestis registreeritud käibemaksukohustuslased. Sealjuures olulise tähtsusega on eelnevalt õigeaegselt maksuhaldurit kirjalikult teavitada otsusest tehingu hinnale käibemaksu lisamise kohta.

Kinnisasja pöördmaksustamist kohaldatakse ainult siis kui kasutatakse vabatahtlikku maksustamist. See tähendab, et müüja ei lisa arvele käibemaksu, ainult viite pöördmaksustamise kasutamisele (st arvele tulebki kirjutada “pöördmaksustamine”, § ei pea lisama). Ostja maksab müüjale netohinna ilma käibemaksuta ja deklareerib oma deklaratsioonis nii müügikäibemaksu kui ostukäibemaksu (kui on õigus käibemaks maha arvata). Kui mahaarvamise õigust ei ole, siis maksab ostja käibemaksu ise maksuametile. Maksustamine on vabatahtlik, pöördmaksustamine kohustuslik!

NB! Kinnisvara kasutamine maksuvaba käibe jaoks toob kaasa käibemaksu korrigeerimiskohustuse. 

Näide: Kui uue korteri ostmisel oli plaanis seda kasutada majutusteenuse pakkumiseks ja ostukäibemaks küsiti tagasi, siis kasutusotstarbe muutmine või müük enne 10 aastat toob endaga kaasa kohustuse osa käibemaksu tagasi maksta.
Kui hoida korterit vähemalt 10 aastat ja kasutada ainult maksustatava käibe tarbeks (näiteks majutusteenuse pakkumiseks, kontoriruumina või muul eesmärgil väljaüürimiseks), siis on ostukäibemaksuga kõik korras.
Kui korterit üüriti välja ka eluruumina, siis see liigitub maksuvabaks käibeks ja tuleb ostukäibemaksu korrigeerida.
Kui korter müüakse ära enne 10 aastat ja paraku tuleb seda teha ilma käibemaksuta, siis tuleb ostult tagasisaadud käibemaks samuti osaliselt riigile tagasi maksta.
Samasugust arvestust tuleb pidada ka kinnisasjaga seotud renoveerimiskulude osas – ka nende käibemaksule kehtivad samad reeglid ehk kui põhivara võõrandatakse varem kui 10 aastat peale kulutuste tegemist, tuleb käibemaksu korrigeerida. See reegel kehtib küll ainult selliste renoveerimiskulude kohta, mis võetakse raamatupidamises arvele põhivara maksumust suurendavana (ümberehitus).

Kokkuvõtvalt võib öelda, et otstarbekas on erisust kohaldada siis kui kinnisasjale on soetamise või renoveerimisega seoses tehtud sisendkäibemaksuga kulusid ja see sisendkäibemaks on tagasi küsitud ning seejärel kinnisasi müüakse või üüritakse maksuvabalt enne, kui on möödunud 10 aastat selle kinnisasja soetamisest või renoveerimisest, siis tuleb teha sisendkäibemaksu ümberarvestus ja vastavalt kas kõik või osa sisendkäibemaksu tagasi maksta. 

Kui lisada sellise tehingu korral käibemaks vabatahtlikult tehingu hinnale, siis sisendkäibemaksu ümberarvestuse kohustust ei kaasne. Kui on otsustatud tehingule vabatahtlikult käibemaks lisada, on kohustuslik rakendada pöördmaksustamist. Kuna kinnisasjaga seotud tehingute käibemaksuga maksustamise teema on nüansirohke ja seetõttu keeruline ning iga tehing võib olla isesugune, siis on soovitatav enne tehingut konsulteerida spetsialistiga.

Kokkuvõtvalt võibki öelda, et kinnisvara raamatupidamine ja käibemaks on küllaltki keeruline ning seal on omad kindlad reeglid ja erisused, mida tuleb arvesse võtta. Enne kui ettevõttel on plaanis kinnisvaraga tehinguid teha tuleks ennast võimalikult hästi kurssi viia käibemaksu kohaldamisega – millal tuleb kindlalt lisada käibemaks, millal ei tohi seda teha ja millal on see vabatahtlik. Kasutatud mitte-eluruumi puhul pea meeles, et soovides käibemaksu rakendada, pead sellest kindlasti maksuametit eelnevalt teavitama. See on oluline just seetõttu, ostja vastu pükse ei saaks.

Kui maksuametit ei teavitata nõuetekohaselt ja lisad arvele käibemaksu, siis müüjana pead endiselt käibemaksu tasuma – ostja seda tagasi küsida ei saa. Pea meeles, et kuna kinnisasjaga seotud tehingute käibemaksuga maksustamise teema on nüansirohke ja seetõttu keeruline ning iga tehing võib olla isesugune, siis on soovitatav enne tehingut konsulteerida spetsialistiga.