Kinnisvarainvesteeringu kajastamine - kas soetusmaksumuses või õiglases väärtuses?
Kinnisvarainvesteering on kinnisvaraobjekt, maa või hoone/osa hoonest või mõlemad, mida raamatupidamiskohustuslane hoiab eelkõige renditulu teenimise, väärtuse kasvu või mõlemal eesmärgil, mitte aga kasutamiseks toodete või teenuste tootmisel, administratiivsetel eesmärkidel või müügiks tavapärase äritegevuse käigus. Algselt võetakse kinnisvarainvesteering bilansis arvele tema soetusmaksumuses, mis sisaldab ka soetamisega seotud tehingutasusid (näit. notaritasud, riigilõivud ja muud kulutused, tänu millele antud ostutehing teoks sai).
Juhul kui kinnisvaraobjekti eest tasutakse järelmaksuga, loetakse objekti soetusmaksumuseks makstava tasu nüüdisväärtust.
Edaspidisel kajastamisel eelistatakse peamiselt ühte kahest alljärgnevast arvestuspõhimõttest:
1. Õiglase väärtuse meetod
Kinnisvarainvesteeringud, mida on võimalik õiglases väärtuses ja usaldusväärselt hinnata, kajastatakse tavaliselt õiglase väärtuse meetodil.
Õiglase väärtuse meetodi puhul kajastatakse kinnisvarainvesteering aruandekuupäeval õiglases väärtuses. Väärtuse hindamisel tuleb kasutada ettevõtteväliste professionaalsete hindajata abi. Väärtuse muutusest tulenevad kasumid/kahjumid kajastatakse aruandeperioodil kasumiaruandes.
Parenduskulud kajastatakse perioodikuluna ja läbi nende lisandunud väärtus, võetakse arvesse bilansipäeval läbi toimuvate ümberhindluste. Õiglase väärtuse meetodi puhul amortisatsiooni ei arvestata.
NB! Ettevõttel võib ette tulla ka olukord kus bilansipäeva seisuga polegi eraldi hindamisakti vaja tellida.
Näiteks:
Ettevõte ostab kinnisvara 31.08.20X1 ja hindamisakt on hindaja poolt tehtud. Nüüd 31.12.20X1 aasta lõpuks ei ole vara väärtus muutunud kuna turul ei ole olulisi muudatusi toimunud. Seega ei ole vaja teha uut hindamist vaid piisab ka sellest kui hindaja kinnitab, et vara väärtus vastab 31.08.20X1 tehtud hindamisaktile.
Kui aga tekib olukord, et varem õiglases väärtuses kajastatud kinnisvarainvesteeringut ei ole võimalik usaldusväärselt hinnata, mõistliku kulu ja pingutusega, siis ettevõte kajastab antud investeeringut soetusmaksumuse meetodil, seni kuni õiglast väärtust on taas võimalik usaldusväärselt hinnata.
Näiteks:
Ettevõttel on bilansis kajastatud maa, mida ettevõtte hoiab väärtuse kasvu eesmärgil.
31.12.20X5 seisuga hinnatakse maa õiglaseks väärtuseks 50 000.
Kuid järgmisel aruandekuupäeval (31.12.20X6), ei ole võimalik õiglast väärtust enam määrata, kuna puuduvad võrreldavad turutehingud ja teiste meetoditega õiglase väärtuse leidmine oleks ettevõtte jaoks liiga kulukas ja aeganõudev, ning ettevõtte hinnangul ei anna need ka usaldusväärset alust õiglase väärtuse määramiseks.
31.12.20X7 on taas võimalik maa õiglast väärtust usaldusväärselt määrata, kuna on võrreldavaid turutehinguid. Õiglane väärtus 31.12.20X7 seisuga on 60 000.
Raamatupidamises kajastamine:
Kuna 31.12.20X5 on õiglane väärtus määratav, kajastatakse kinnisvarainvesteering õiglases väärtuses.
31.12.20X6 polnud võimalik õiglast väärtust määrata, kajastamine toimub soetusmaksumuse meetodi abil, seniks kuni õiglane väärtus muutub uuesti määratavaks.
Kreedit- Kinnisvarainvesteering õiglases väärtuses 50 000
Deebet- Kinnisvarainvesteeringu soetusmaksumus 50 000
31.12.20X7 õiglane väärtus on usaldusväärselt määratav.
Kreedit- Kinnisvarainvesteeringu soetusmaksumus 50 000
Deebet- Kinnisvarainvesteering õiglases väärtuses 60 000
Kreedit- Kasum kinnisvarainvesteeringu väärtuse muutusest 10 000
Antud näite korral küll amortisatsiooni ei arvestata, kuna maad ei amortiseerita.
Kuid kui tegemist on amortiseeritava varaga, tuleb seotusmaksumuse kajastamise perioodil arvestada varalt ka kulumit. Selleks, et amortisatsiooni arvutada on vaja määrata vara kasulik eluiga.
Kasulik eluiga
Kasulik eluiga on periood, mille jooksul vara ettevõtte poolt tõenäoliselt kasutatakse või tooteühikute (või muude sarnaste ühikute) arv, mida ettevõtte antud vara kasutamisest saab. Amortisatsiooninormi kehtestavad juhatuse liikmed või vara tundvad spetsialistid.
Uute varade puhul võib lähtuda järgmistest vahemikest: (https://www.riigiteataja.ee/akt/113112012029#para42lg2)
Põhivara liik | Eeldatav kasulik eluiga aastates | Amortisatsiooni norm protsentides |
Hooned | 20-50 a | 2 -5% |
Rajatised | 10-40 a | 2,5-10% |
Masinad ja seadmed | 5-10 a | 10-20% |
Inventar | 2-10 a | 10-50% |
Arvutustehnika | 2-3 a | 33-50% |
Immateriaalne põhivara | 2-20 a | 5-50% |
2. Soetusmaksumuse meetod
Rakendades soetusmaksumuse meetodit, tuleb kinnisvarainvesteering kajastada sarnaselt materiaalse põhivarale ehk soetusmaksumuses, millest on maha arvatud akumuleeritud kulum ja väärtuse langused.
Kui antud kinnisvarainvesteeringuga kaasnevad jooksvad hoolduse ja remondikulud, siis need kajastatakse perioodikuludes. Küll aga, kui tehakse kulutusi, olulisi parendusi, mis hiljem siiski osalevad tulevikus majandusliku kasu tekitamisel, siis need lisatakse kinnisvarainvesteeringu soetusmaksumusele.
Kui aga parenduste käigus asendatakse/vahetatakse midagi välja (näiteks aknad)- siis tuleb vanade akende jääkmaksumus bilansist maha kanda(hinnanguliselt).
Soetusmaksumuse meetodit kasutades kinnisvarainvesteeringu väärtus ettevõtte bilansis aja jooksul väheneb, mis omakorda aga võib olla oluliselt erinev õiglasest väärtusest.
Kokkuvõtvalt võiks öelda, et kinnisvarainvesteeringu kajastamisel õiglase väärtuse meetodil on ettevõtte finantsaruandlus läbipaistvam ja täpsem. Soetusmaksumuse meetodi puhul on kolmandatel osapooltel ettevõtte varade väärtust raskem hinnata.
Kasulikud lingid:
https://www.riigiteataja.ee/aktilisa/1291/2202/0042/RM_17122018_m55Lisa6.pdf#
https://www.riigiteataja.ee/akt/113112012029
Estonian 
English